بازسازی شامل عملیات ساختمانی بدون تخریب کامل است که با هدف افزایش عمر مفید سازه و بهبود کارایی آن انجام می‌شود. انواع عملیات بازسازی ساختمان می‌تواند شامل بازسازی تاسیسات، سازه و عناصر غیرسازه‌ای مثل سقف کاذب، کف و دیوارهای غیرباربر شود. در این مطلب توضیح می‌دهیم انواع بازسازی چیست و با چه هدفی انجام می‌شود. همچنین پاسخ می‌دهیم کدام یک از انواع بازسازی به دریافت مجوز نیاز دارد.
بازسازی چیست؟
بازسازی به معنای مرمت و افزایش طول عمر بنا بدون تخریب کامل آن است. بازسازی مجموعه عملیاتی است که با هدف افزایش مقاومت و ایمنی سازه، کارایی، ارتقای آسایش ساکنان و افزایش ارزش ملک در ساختمان‌ها و منازل فرسوده انجام می‌شود.
هدف از بازسازی ساختمان چیست؟
دلایل انجام بازسازی می‌تواند متنوع باشد؛ بسیاری از مالک‌ها به دلیل عدم علاقه به جابجایی محل سکونت یا نداشتن بودجه کافی برای تخریب و ساخت مجدد، تصمیم می‌گیرند تا منزل یا ساختمان را بازسازی کنند. علاوه بر این موارد، مواردی مانند افزایش زیبایی و بهینه‌سازی فضا، به‌روزرسانی دکوراسیون داخلی، تغییر نقشه ساختمان، مقاوم‌سازی در برابر زلزله و ایجاد تنوع در محیط، از عوامل مهم بازسازی محسوب می‌شوند.
انواع بازسازی ساختمان
عملیات بازسازی به دو دسته کلی تقسیم می‌شود:
- بازسازی سازه‌ای
- بازسازی تزیینی
بازسازی سازه‌ای که به بهبود و تقویت بخش‌های ساختاری ساختمان می‌پردازد و بازسازی تزیینی که بر زیباسازی و تغییر دکوراسیون داخلی تمرکز دارد. انتخاب نوع بازسازی بسته به وضعیت فعلی ساختمان، اهداف مالک و بودجه در نظر گرفته شده انجام می‌شود.
بازسازی سازه‌ای یا ساختاری
این نوع بازسازی شامل تغییرات اساسی در ساختار بنا است که با هدف تقویت سازه، افزایش ایمنی و بهبود عملکرد تجهیزات ساختمان یا منزل انجام شود. این نوع بازسازی می‌تواند شامل بازسازی داخلی و نمای ساختمان باشد.
عمده فعالیت‌هایی که در بازسازی سازه‌ای انجام می‌شود عبارت است از:
- بازسازی همراه با تغییر پلان
- بازسازی نما ساختمان
- عایق‌کاری
- تعویض یا نوسازی سیستم‌های تهویه مطبوع یا انتقال آب، برق و گاز.
از دلایل انجام بازسازی سازه‌ای می‌توان به قدیمی شدن ساختمان و فرسایش مصالح و تاسیسات آن اشاره کرد که موجب آسیب‌پذیری در برابر زلزله و کاهش امنیت می‌شود. تغییر پلان برای استفاده بهینه از فضا و به‌روز کردن آن از دیگر دلایل بازسازی ساختاری است. مورد دیگر نیز بالا رفتن ارزش ساختمان است مالکان را به جای تعویض، به بازسازی ترغیب می‌کند.
بازسازی تزیینی
این مورد بیشتر برای بازسازی دکوراسیون داخلی به کار می‌رود. عمده فعالیت‌های اجرایی این نوع بازسازی، شامل عملیات نازک کاری می‌شود و بیش از آنکه در ایمنی، کارایی و مقاومت سازه نقش داشته باشد، به جنبه‌های زیبایی‌شناختی و ظاهری می‌پردازد. مانند:
- نوسازی سقف کاذب
- بازسازی دیوار بدون جابجایی دیوارهای باربر
- بازسازی کف
- تغییر نورپردازی
- بازسازی آشپزخانه و تعویض کابینت‌ها
- بازسازی سرویس بهداشتی
بازسازی تزیینی به دلیل سرعت اجرای بالا، هزینه کمتر، ایجاد تغییر و تنوع زیاد و انعطاف‌پذیری مورد استقبال قرار می‌گیرد. این نوع بازسازی نیز تاثیر قابل ملاحظه‌ای در افزایش ارزش ملک دارد.
مجوزهای لازم برای انواع بازسازی چیست؟
چنانچه قصد بازسازی دارید، لازم است تا با اقداماتی که نیاز به مجوز بازسازی دارند آشنا شوید. بسیاری از عملیات ساختمانی نیاز به مجوز از نهادهایی مانند شهرداری یا آتش‌نشانی دارند؛ اما برخی دیگر بدون نیاز به مجوز یا ارائه مدارک به سازمان‌های مربوطه قابل انجام هستند.
بازسازی‌هایی که نیاز به مجوز دارند
برخی عملیات بازسازی مشمول دریافت مجوز از شهرداری هستند. این موارد شامل تخریب یا جابه‌جایی دیوارهای باربر، تغییر مکان راه‌پله‌ها، جابه‌جایی دیوار پارکینگ، تغییر کاربری بنا، تخریب دیوار انباری و هرگونه تغییر در بخش‌های ممنوعه طبق ضوابط شهرسازی است.
برای بازسازی، ارائه مستندات و مدارکی مانند طرح‌های معماری، محاسبات سازه‌ای، مجوز آتش‌نشانی، گواهی بهداشت و اسناد مالکیت ضروری است.
طبق مبحث مقررات ملی (زیرمجموعه وزارت راه و شهرسازی):
- تعمیر یا مرمت اساسی سیستم لوله‌کشی گاز باید تحت نظارت مهندس ناظر دارای صلاحیت از وزارت راه و شهرسازی و شهرداری انجام شود.
- هرگونه تغییر در سیستم لوله‌کشی گاز داخلی ساختمان باید قبل از انجام به اطلاع شرکت گاز برسد و مجوز لازم طبق ضوابط و دستورالعمل‌های مربوطه اخذ شود
- تغییرات اساسی در آسانسور که منجر به تغییر سرعت، محل یا ظرفیت آن شود، باید با رعایت مقررات مبحث ۱۵ انجام شود.
مجوزهای لازم برای بازسازی ساختمان
در بسیاری از پروژه‌های بازسازی، دریافت مجوز از شهرداری و سازمان‌های مرتبط الزامی است. مهم‌ترین این مجوزها عبارتند از:
- مجوز بازسازی: این مجوز با ارائه مدارکی مانند برنامه اجرایی پروژه، طرح‌های معماری و ساختمانی، محاسبات سازه‌ای و مستندات ایمنی از شهرداری منطقه دریافت می‌شود.
- مجوز ساخت: در صورتی که تغییرات شامل اصلاحات اساسی در اسکلت و ساختار بنا باشد، باید مجوز ساخت از شهرداری اخذ شود.
- مجوز بهره‌برداری: برای بهره‌برداری رسمی از ساختمان پس از بازسازی، لازم است مدارکی مانند گزارش‌های ایمنی، وضعیت تجهیزات الکتریکی، سیستم‌های گرمایشی و سرمایشی و تاسیسات آب و فاضلاب ارائه گردد.
- گواهی بهداشت: در بازسازی آپارتمان‌ها یا ساختمان‌هایی که جنبه عمومی دارند، اخذ گواهی بهداشت از سازمان‌های مربوطه الزامی است.
- مجوز سازمان آتش‌نشانی: اگر بازسازی شامل تغییر در سیستم‌های اطفای حریق یا تجهیزات ایمنی آتش‌نشانی باشد، باید مجوز از سازمان آتش‌نشانی محلی دریافت شود.
علاوه بر مجوزها، ممکن است مدارک دیگری نیز لازم باشد؛ مانند بیمه ساختمان، بیمه مسئولیت و بیمه کارفرما، مستندات شرایط زمین، سند مالکیت یا قرارداد اجاره، و نقشه‌های مربوط به سازه، سیستم‌های الکتریکی و گرمایشی. گرد‌آوری و ارائه این مدارک پیش از شروع پروژه، روند اجرا را تسهیل کرده و از بروز مشکلات قانونی جلوگیری می‌کند.
بازسازی‌هایی که نیاز به مجوز ندارند
بسیاری از اقدامات بازسازی بدون نیاز به اخذ مجوز قابل انجام هستند. نمونه این کارها شامل تعویض یا تعمیر کف‌پوش‌ها، سیمان‌کاری و سفیدکاری، نقاشی ساختمان، تعمیر یا نوسازی نمای بیرونی، تغییرات در محوطه و حیاط، احداث حوض یا استخر (بدون تجاوز به فضای پارکینگ)، تعمیر سقف شیروانی، نوسازی سرویس‌های بهداشتی، تعویض در و پنجره‌ها، نوسازی لوله‌کشی و سیم‌کشی، نصب یا تعویض سیستم‌های گرمایشی و سرمایشی است.
مراحل بازسازی ساختمان
فرایند بازسازی با مشاوره گرفتن از کارشناسان متخصص آغاز می‌شود. پس از آن، طراحی دقیق نقشه و برنامه اجرایی انجام شده و برآورد هزینه و زمان‌بندی پروژه مشخص می‌شود. در ادامه، عملیات تخریب بخش‌های مورد نظر، تعویض لوله‌ها و سیم‌کشی، گچ‌کاری و نورپردازی، نقاشی یا کاغذدیواری، نصب تجهیزات نهایی مانند در و پنجره و کابینت، و در نهایت نظارت و رفع نواقص صورت می‌گیرد.
برای آشنایی بیشتر مطلب مراحل بازسازی خانه را مطالعه کنید.
عوامل مؤثر بر هزینه بازسازی ساختمان
هزینه بازسازی تحت تأثیر متراژ ساختمان، میزان و نوع تغییرات، کیفیت مصالح مصرفی و هزینه حمل‌ونقل مصالح قرار دارد. عدم برآورد دقیق این هزینه‌ها می‌تواند پروژه را به دلیل کمبود بودجه متوقف کند.
روش‌های مدیریت هزینه بازسازی
برای مدیریت بهتر هزینه بازسازی خانه، لازم است برآورد قیمت‌ها به شکل تخصصی و دقیق انجام شود. همچنین، وجود یک برنامه‌ریزی جامع و استفاده از تجربه کارشناسان می‌تواند از هدررفت بودجه و زمان جلوگیری کند. در بسیاری از موارد، بازسازی به جای تعویض کامل بخش‌ها، راهی مقرون‌به‌صرفه‌تر برای بهبود وضعیت ساختمان است.
بازسازی، اقدامی ضروری برای افزایش عمر مفید و استحکام سازه
عملیات بازسازی می‌تواند شامل فعالیت‌هایی نظیر تعویض سیستم لوله‌کشی و برق‌کشی، تغییر تاسیسات گرمایش و سرمایش، تغییر نقشه، یا مقاوم‌سازی سازه باشد. کلیه این فعالیت‌ها با هدف تقویت کارایی و ایمنی ساختمان انجام می‌شود و رفاه ساکنان آن را افزایش می‌دهد. بازسازی چه برای افزایش ارزش ملک و چه با هدف بهبود کاربری انجام شود، باید توسط تیمی مجرب اجرا شود. برای انجام کلیه امور بازسازی کافیست با کارشناسان ما تماس بگیرید.
